مجموع : 0 تومان
دانلودی انتخاب نشده است

دانلود مقاله حکم تخلیه

10 / 10
از 1 کاربر

شما هم اکنون به مقاله "بررسی دستور و حکم تخلیه و تفاوت آن" دسترسی دارید. این مقاله به صورت رایگان جهت مطالعه و دانلود ارائه میشود. با دانلود مقاله بررسی دستور و حکم تخلیه و تفاوت آن میتوانید این مقاله را با فرمت pdf و در بیست و یک صفحه دریافت نمایید.
با دانلود مقاله بررسی دستور و حکم تخلیه .... میتوانید به بررسی قوانین مربوط به اجاره، تخلیه و هرآنچه که مرتبط با موضوع اجاره است بپردازید. شما میتوانید پس از دانلود مقاله به صورت رایگان و مطالعه کامل آن، نظرات خود را در خصوص محتوای این مقاله با تیم حقوقی ما درمیان بگذارید. دانلود مقاله بررسی دستور و حکم تخلیه و تفاوت آن از پایگاه دانلود مقاله های حقوقی میتواند به عنوان یکی از منابع پژوهش های حقوقی شما در رابطه با موضوعات تخلیه، دستور تخلیه، حکم تخلیه و مباحثی از این قبیل باشد.

 

به نام خدا

بررسی دستور و حکم تخلیه و تفاوت آن

نویسنده: فاطمه احمدی فرد

کارشناس ارشد حقوق جزا و جرمشناسی

کارشناس ارشاد و معاضدت قضایی مجتمع شماره 15

شورای حل اختلاف تهران

چکیده

تحول قانونگذاری درباره تخلیه برگشت به قانونگذاری در اسلام دارد. آغاز این تحول هم هنگام با پذیرش آیین اسلام در ایران است. قوانین اجاره را باید به دو دسته قوانین پیش از پیروزی از انقلاب اسلامی و قوانین پس از پیروزی انقلاب اسلامی رده بندی کرد. از قوانین پیش از پیروزی انقلاب، یکی از قواعد اجاره در قانون مدنی است که منطبق بر فقه امامیه است که به موجب آن، مستأجر باید رد پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه و تحویل مالک دهد. طبق این قانون طرفین در تنظیم قرارداد و شرایط آن تا جایی که مخالف با قانون یا نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد، آزادند. پس از پیروزی انقلاب اسلامی، قانون گذار اندک اندک با تصویب قوانین گوناگون، بخش هایی از قوانین امری پیشین را فسخ نمود و روابط مؤجر و مستأجر را تابع قانون روابط مؤجر  مؤجر و مستأجر مصوب 1362 و 1376 قرار داد. با پیوست ماده واحده مصوب 15/ 8/1365 به قانون مصوب 1356 کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود، مستاجر را ناگزیر از تخلیه ملک در پایان مدت میکند و اگر خودداری کند اجرای ثبت آن را تخلیه میکند. قانون روابط مؤجر و مستأجر در تاریخ 26/5/1376 تصویب و از تاریخ تصویب لازم الاجرا شد. (ماده 11 قانون) طبق ماده 2 قانون قرارداد اجاره عادی باید با قید مدت دو نسخه به امضا طرفین برسد و دو نفر گواه مورد اعتماد آنان آن را گواهی کنند، عنوان گواه مورد اعتماد را ه احتجاج مستاجر را میبندد، در قالب ماده 3 قانون تخلیه حسب مورد به وسیله اجرای ثبت یا دستور مقام قضایی در مدت یک هفته و با پس دادن ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهد آور انجام میگیرد و اگر مستاجر درباره قرارداد ادعایی داشته باشد به دادگاه صالح شکایت میکند. در این قانون برای مالک دو نوع سرقفلی پیش بینی شده است: سرقفلی با انتقال آن و بدون آن (ماده 6 و تبصره 2 آن). در فرضی که انتقال آن شرعی باشد، به هنگام تخلیه ملک باید سرقفلی به نرخ عادلانه روز به مستاجر پرداخت گردد، اما در دور دیکر اندازه پرداخت روشن نشده است و ماده 10 که به تعیین آن از سوی دادگاه بسنده شده است ناظر به تبصره 2 ماده 6 قانون است. سرقفلی مستاجر ناشی از شرط قانونی است که در ضمن عقد اجاره به سود او شده است. اجاره نامه هایی که شرایط ماده (2) را نداشته باشد نیاز به رسیدگی ماهوی دارد و تحت عنوان حکم تخلیه مطرح میگردد ومانند سایر دعاوی تعیین وقت و دعوت از طرفین و صدور رأی و پژوهش خواهی و اجرائیه را دنبال میکند زیرا مقنن مصلح ندانسته نسبت به هر نوشته و اجاره نامه ای دستور تخلیه سریع صادر شود و تخلیه سریع را به مواردی که قرارداد اجاره بی عیب و نقص و بین خود مؤجر و مستأجر و در دو نسخه با قید صریح مدت اجاره و با گواهی دو نفر مورد اعتماد یا به صورت رسمی تنظیم شده باشد، اختصاص داده است.

واژگان کلیدی: دستور، حکم، تخلیه سریع، رسیدگی

مقدمه

دعاوی مؤجر و مستأجر از قدیم الایام درصد بیشتری از دعاوی مطروحه در محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده است. در کشور ما مقررات زیادی در خصوص روابط مؤجر و مستأجر تصویب شده است از جمله قانون مالک و مستأجر 1339 که تقریباً اولین قانون مدون در این خصوص میباشد. در قانون مذکور حق کسب و پیشه اولین بار به صورت مدون برای مستأجر شناسایی گردید و حکومت قانون بر اراده طرفین غلبه پیدا کرد مقرراتی در خصوص نحوه تنظیم اجاره نامه و روابط استیجاری و تخلیه تدوین گردید. به لحاظ اینکه قانون مذکور دارای نواقص و ایراداتی بوده در نتیجه قانونگذار، قانون روابط مؤجر و مستأجر را بیان کرد و شرایط تخلیه را مشخص ساخت و تکالیفی نیز برای دفاتر اسناد رسمی در ارتباط با تنظیم سند رسمی اجاره تعیین کرد. در مقررات قانون روابط مؤجر و مستإجر 56 نیز، برخلاف مقررات قانون مدنی، برای مستأجر حق کسب و پیشه پیش بینی شد، تخلیه با انقضاء مدت اجاره از بین رفت و انقضاء مدت اجاره در مورد هیچگونه تأثیری در تخلیه مورد اجاره نداشت. برای تخلف مستاجر از جمله تغییر شغل و انتقال به غیر و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره و یا عدم تنظیم سند رسمی اجاره ضمانت اجرای مالی (سقوط حق کسب و پیشه) در نظر گرفته شد، به مؤجر نیز اجازه داده شد که هر سه سال یک بار بتواند درخواست تعدیل اجاره بها داده و یا در صورت تخلف مستأجر، بعضاً بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا با پرداخت نصف آن یا بعد از انقضاء مدت اجاره به دلیل احداث ساختمان جدید یا نیاز شخصی با پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت درخواست تخلیه کند. اما با گذشت زمان اجرای قانون 56 در نتیجه تسری دادن حق کسب و پیشه به سرقفلی و سقوط آن با تخلف مستأجر از دیدگاه و منظر حقوقدانان و عامه مردم نوعی بی عدالتی تلقی گردید که در نهایت قانونگذار  به دلیل مذکور و همچنین به جهت ایرادات شرعی مقررات قانون 56، قانون روابط مؤجر و مستأجر 76 را تصویب کرد و جایگزین تمامی مقررات مؤجر و مستأجر سابق نمود. آیین نامه اجرایی قانون 76 و اداره حقوقی قوه قضاییه بعضی از قراردادهای اجاره را علیرغم نص صریح ماده یک قانون 76 از شمول این قانون خارج یا مشمول قانون 56 تلقی کرده که اگر مطابق با آیین نامه و نظریه مذکور عمل شود چه اثر حقوقی در آینده حادث خواهد شد و چه مشکلاتی را ایجاد میکند؟

بخش اول- اجاره

عقد اجاره تملیک منفعت به مدت است و آن هم با احراز مالکیت آن، مالکیت مستأجر مشروط به شروطی است و آن شرط بستگی به قدرت بر استیلاء دارد. [1]

مبحث اول: تعریف عقد اجاره

ماده (466) قانون مدنی مقرر می­دارد که اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره میشود. اجاره دهندخ را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.[2]


فقها معتقدند که اجاره عبارت است از عقدی که متعلقش تملک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم باشد. کلمه عقد در این تعریف جنس است که شامل تمامی عقود می شود قید "تملیک منفعت" عقودی را مانند صلح و بیع که متعلق به اعیان دارد، خارج می کند و با قید "عوض" وصیت نمودن به منفعت خارج شده وبه قید "معلوم" مهر قرار دادن منلعت نیز خارج میشود زیرا در قبال مهر عوض معلوم و معین وجود دارد.[3]

مبحث دوم: ماهیت عقد اجاره[4]

عقد اجاره دارای سه وصف می باشد:

1-    تملیکی است.

2-    عقد معوض است.

3-    عقد موقت است.

عقد اجاره به این علت تملیکی است که در اثر عقد، منافع مورد اجاره به مستأجر تملیک می­گردد لذا اگر در دوران اجاره منبع تراوش منفعت از بین برود عقد نسبت به آینده منفسخ می شود و اجاره بهای آنیده به مستأجر باز میگردد. عقد اجاره به این علت معوض است که مال الاجاره در مقابل منفعت مورد اجاره قرار گیرد و وجود عوض از شرایط اصلی و ذات عقد اجاره است لذا در صورتی که عوض تعیین نشده باشد عقد باطل میشود. پس تعیین مال الاجاره در اجاره نامه ها ضروری است. عقد اجاره به این علت موقت است که منافع مورد اجاره به مدت معینی به مستأجر تملیک می شود و ذکر مدت و موقتی بودن عقد اجاره نیز جزء ذات عقد اجاره بوده و اگر در عقد اجاره مدت ذکر نشود عقد اجاره باطل میشود. علی هذا ماده (501) قانون مدنی مقرر میدارد که "اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سال فلان مبلغ معین شده باشد. اجاره برای یک روز و یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدت های مزبور، در تصرف خود نگاه دارد و مؤجر هم تخلیه ید او را نخواهد مؤجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود." بنابراین در مواردی که مدت اجاره به صراحت در قرارداد اجاره ذکر نمیشود ماد (501) قانون مدنی زمان پرداخت مال الاجاره را کاشف از مدت اجاره که مورد قصد طرفین بوده تلقی کرده است. لیکن ماده مذکور اجاره را بدون ذکر مدت تجویز نکرده و اگر مدت اجاره در قرارداد ذکر نشود و پرداخت مال الاجاره به روز یا به ماه یا به سال نباشد، عقد اجاره باطل تلقی میشود.

بخش دوم- شرایط شکلی لازم قرارداد اجاره برای تخلیه سریع

قانونگذار در قانون 76 جهت تشویق اشخاص به اجاره دادن املاک، در کنار سایر مقررات مربوط به اجاره، تخلیه سریع را نیز پیش بینی نموده تا با انقضاء مدت اجاره بدون رسیدگی ماهوی دستور تخلیه صادر شود، لیکن عدم پیش بینی رسیدگی قضایی در تخلیه سریع برای اینکه اجاره نامه ها مورد تردید محاکم نباشد مقنن در ماده (2) برای اجاره نامه های عادی شرایطی را در نظر گرفته تا اینکه اگر کسی خواست از تخلیه سریع بهره مند شود بتواند با رعایت شرایط ماده (2) از مزایای آن برخوردار باشد در غیر این صورت به دعوی وی همانند سایر دعاوی رسیدگی شود.

مبحث اول- شرایط شکلی لازم قرارداد عادی اجاره[5]

قانون گذار در قانون 76 دو نوع قرار داد اجاره (رسمی و عادی) را پیش بینی کرده و تخلیه سریع را با هر دو قرار داد میسر دانسته است ولی برای اینکه مؤجر بتواند از تخلیه سریع برخوردار باشد مقنن شرایطی را در نظر گرفته که به شرح ذیل بیان میگردد:

مقنن در ماده (2) قانون 76 برای اجاره نامه های عادی مستند درخواست تخلیه سریع شرایط خاصی را در نظر گرفته که ضمانت اجرای عدم رعایت شرایط مذکور موجب خروج قرارداد اجاره از شمول تخلیه سریع میشود. بنابراین اگر مؤجر بخواهد از تخلیه سریع بهرهمند شود حتما باید شرایط موضوع ماده (2) را در قرارداد اجاره رعایت کند، در غیر این صورت به دعوی وی همانند سایر دعاوی طبق مقررات قانون آئین دادرسی مدنی رسیدگی خواهد شد. شرایط به شرح ذیل میباشد:

1-    قید مدت اجاره

2-    تنظیم قرارداد عادی اجاره در دو نسخه

3-    امضای قرارداد عادی اجاره توسط مؤجر و مستأجر

4-    گواهی امضای مؤجر و مستأجر بوسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین

لذا چه مؤجر و چه مستأجر دارای حقوق و وظایفیند که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید. از طرفی با توجه به تغییر قوانین مربوط به این عقد در سال 1376 ضروری است تا به آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای داشته باشیم. اجاره نامه هم میتواند به صورت رسمی در محضر و هم توسط افراد عادی تنظیم شود.

تعریف عقد اجاره: عقد اجاره عقدی است که برابر آن مستأجر مالک منفاع مالی میشود که به اجاره او در می آید. (عین مستأجره)

مدت: در اجاره مسکن مدت اجاره که عبارت است از یک ماه، یک سال و .... باید مشخص و در قرار داد گنجانده شود و الا عقد باطل است.

مؤجر: کسی است که مالک بوده و یا از طرف مالک اجاره دارد تا ساختمان را اجاره دهد (اجاره دهنده)

مستاجر: کسی است که ساختمان را از مؤجر اجاره می کند. (اجاره کننده)

توجه: مشخصات اجاره دهنده و اجاره کننده باید دقیقاً در قرارداد آورده شود و اگر هرکدام از آنها به رضایت و نمایندگی از طرف دیگری مبادرت به تنظیم عقد میکنند باید دلیل قابل اطمینان و موثقی (مانند وکالت نامه رسمی) ارائه دهند.

عین مستأجره: مورد اجاره باید با مشخصات کامل در قرارداد آورده شود برای مثال تمامی شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در خ ........... به مساحت ............... جزو پلاک ثبتی .................. با حق استفاده از آب، گاز، تلفن و ......... پارکینگ.

نوع استفاده از عین مستأجره: باید در قرارداد قید شود که از عین مستأجره چه استفاده ای میشود برای مثال جهت سکونت، دفتر اداری، دفتر وکالت، آرایشگاه زنانه و ......... و اگر برای سکونت خانواده است تعداد نفرات آورده شود.

اجاره بها: معمولاً اجاره بها ماهانه تعیین میشود و مبلغی نیز به عنوان پول پیش یا رهن و ......... پرداخت میشود که  ضروری است نحوه پرداخت و شماره چکها یا سفته های ردّ و بدل شده و .... دقیقاً در قرار داد بیاید. برای مثال اجاره بها در مدت یک سال شمسی از تاریخ ........ لغایت ........ از قرار ماهی ........... ریال است که در اول هر ماه و طی رسید کتبی از سوی مستأجر پرداخت میشود.

 

 

ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره: در صورت عدم پرداخت اجاره بها مؤجر میتواند شروطی را به نفع خود در قرارداد بگنجاند برای مثال در قرارداد ذکر شود:

در صورت تأخیر بیش از ده روز در پرداخت اجاره بها مؤجر میتواند اجاره نامه را فسخ و طبق قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 مورد اجاره را تخلیه کند.

پیش پرداخت: اگر مستأجر مبلغی به عنوان ودیعه، رهن، پیش پرداخت و ........ به مؤجر پرداخت باید در قرارداد ذکر شود برای مثال:

مستأجر مبلغ .............. ریال نقداً یا طی چک شماره .......... به عنوان قرض الحسنه و ......... به مؤجر پرداخت نموده است. زمان بازپرداخت این وجه، پایان مدت اجاره یا زمان فسخ می باشد و وجه هنگامی مسترد میشود که مستأجر هزینه های مربوط به مدت استفاده اش از قبیل شارژ ساختمان، هزینه آب، برق، گاز، تلفن و ...... را پرداخته باشد و مورد اجاره را تحویل مستأجر کند.

شروط: هریک از طرفین حق دارند برمبنای منافع و امکانات و اراده خود شرایطی را در قرارداد بگنجاند که اگر مورد قبول طرف مقابل قرار گرفت دارای اثر حقوقی خواهد بود. برای مثال:

مالیات مستغلات و عوارض شهرداری و تعمیرات اساسی برعهده مؤجر و هزینه های استفاده از حفاظت و نظافت ساختمان با مستأجر است.

مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به دیگری دارد یا ندارد.

مستأجر متعهد است که عین مستأجره را سالم و بدون عیب و نقص (از قبیل عدم شکسته شدن درب، پنجره، کلید . .......) تحویل مؤجر دهد.

اگر مستأجر قبل ازپایان مدت اجاره تمایل به تخلیه عین مستأجره دارد مکلف است مراتب را یک ماه قبل، از طریق اظهارنامه به اطلاع مؤجر برساند و یک ماه اجاره بهای اضافی و بلاعوض را به مؤجر بپردازد.

توجه: بهتراست در قراداد اجاره قید شود که مورد اجاره به تصرف مستأجر داده شده است یا خیر.

امضاء: قرارداد باید به امضای مؤجر و مستأجر و دو نفر گواه برسد یک نفر گواه مؤجر و یک نفر گواه مستأجر، زیرا اگر طرفین بخواهند قرارداد اجاره آنها تحت شمول مقررات ماده 2 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 قرار بگیرد امضاء دو نفر گواه زیر قرارداد ضروری است.

مبحث دوم- شرایط شکلی لازم قرارداد رسمی اجاره[6]

با توجه به اینکه اجاره نامه رسمی اغلب بوسیهل یک تحصیل کرده حقوق و مأمور صلاحیتدار در مرجع رسمی تنظیم میشود لذا سند رسمی اجاره در مراجعه مذکور به کیفیت مندرج در قانون تنظیم شده و هویت طرفین نیز در هنگام تنظیم سند احراز میگردد. به همین دلیل مقنن در خصوص سند رسمی اجاره شرایط مندرج در ماده (2) را لازم ندانسته است. ولی بدیهی است که مدت اجاره و امضای اجاره نامه بوسیله طرفین یا نمایندگان ایشان و تعیین عین مستأجره برای معین شدن منافع از شرایط صحت اجاره بوده و برای اینکه سند رسمی اجاره مشمول قانون 76 شده و روابط استیجاری ایجاد گردد موارد مذکور باید رعایت شده و عقد اجاره به صورت صحیح و قانونی محقق شود.

بخش سوم- شرایط و مراجع و نحوه صدور دستور تخلیه

قانونگذار با پیش بینی حاکمیت مقررات قانون مدنی ضمن پذیرش اصل دعوی تخلیه به کیفیت سابق، موضوع تخلیه سریع را نیز به آن اضافه کرده، که فقط در خصوص تخلیه با انقضا مدت، آن هم در مورد اجاره هایی که شرایط ماده (2) را داشته باشد، قابل اجرا است.

مبحث اول: شرایط درخواست تخلیه سریع و منضمات آن

در مقررات قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی حقوقی در قالب دادخواست طرح و اقامه میشود. ماده (48) قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میدارد که (شروع به رسیدگی در دادگاه مستلزم تقدیم دادخواست می باشد. دادخواست به دفتر دادگاه صالح و در نقاطی که دادگاه دارای شعب متعدد است به دفتر شعبه اول تسلیم میگردد.)[7] بنابراین در دعاوی حقوقی برای اینکه دادگاه بتواند شروع به رسیدگی کند مستلزم این است که خواهان دعوی خود را در قالب دادخواست مطرح کند.

ماده 3- رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سندعادی موضوع ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

ماده 10- درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم میشود و شامل نکات زیر خواهد بود:

الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت مؤجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی.

ب- نام ونام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم مقام قانونی وی.

پ- مشخصات عین مستأجره

ت- مشخصات و تاریخ سند اجاره.

تبصره 1- تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد.

تبصره 2- در صورت فوت مؤجر یا مستأجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید مؤجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر مؤجر یا مستأجر، نماینده قانونی آنها، قائم مقام قانونی آنان میباشند.

الف- تقاضای مؤجر یا قائم مقام قانونی وی

قانوگذار در قانون 76 همانند سایر دعاوی، حق درخواست تخلیه سریع را علاوه ر مؤجر برای قائم مقام وی نیز قائل شده و تبصره 2 ماده (10) آیین نامه نیز ضمن ذکر بعضی از مصادیق قائم مقامی (از قبیل وارث و خریدار جدید ملک)، (نماینده قانونی) را نیز قائم مقام تلقی کرده است. قائم مقام در ترمینولوژی حقوق چنین تعریف شده (کسیکه به جانشینی از دیگری حقوق و تکلیفی پیدا می­کند خواه برای اجرای هدف او کار کند مانند نماینده تجارتی (ماده 395-401) یا برای اجرا هدف خود مانند وراث نسبت به ترکه و خریدار نسبت به بیع از پس بیع)[8]

نماینده نیز چنین تعریف شده[9](کسی که به حساب دیگری و برای تأمین غرض و هدف و مصالح او تصرفاتی بکند و اقداماتی نمایند خواه منصوب از جانب او باشد (مانند وکیل ووصی) خواه (مانند امین محجور و امین غایب و قیم و ولی قهری و جز اینها) ماده 178-199-487.

تبصره 2 ماده 10 آیین نامه سال 76 بیان می کند (در صورت فوت مؤجر یا مستأجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید مؤجر و یا منافع از ید مستأجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر مؤجر یا مستأجر، نماینده قانونی آنها، قائم مقام قانونی آنان میباشند.)

ب- فرم درخواست

ماده 10 آئین نامه قانون 76 مقرر کرده که: (درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم میشود و شامل نکات زیر خواهد بود........ ) به همین منظور محاکم دادگستری فرمهای مخصوصی برای درخواست تخلیه تهیه کرده اند.

در خصوص اسناد رسمی نیز لازم به ذکر است که برای اجرای مفاد اسناد رسمی دوایر ثبتی فرمهای مخصوصی برای درخواست صدور اجرائیه تهیه کرده که درخواست تخلیه در فرمهای مذکور صورت میگرد.

ج- ارائه کپی مصدق قرار داد اجاره

ماده 191 قانون مدنی مقرر میدارد: "عقد محقق میشود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند"

طبق مقررات قانون مدنی عقد با ایجاب و قبول محقق میشود و نیاز به تنظیم آن در سند عادی یا رسمی نیست، بلکه اسناد فقط وسیله اثبات عقد و شرایط  آن می باشند. ماده 1284 قانون مدنی مقرر میدارد که: "سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد."[10]

د- ارائه مدرک نمایندگی یا قائم مقامی

تبصره 2 ماده 10 آیین نامه سال 76 بیان میکند: " درصورت فوت مؤجر یا مستأجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید مؤجر و یا منافع از ید مستأجر، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر یا مستأجر، نماینده قانونی آنها قائم مقام قانونی آنان میباشند."

بنابراین اگر مؤجر فوت کند و ملک قهرا به وراث وی منتقل میشود یا اینکه مالک بعد از اجاره، ملک را به دیگری منتقل کند یا وصی و ولی و امین از طرف صغیر و غایب درخواست تخلیه کند یا وکیل و مدیر عامل یا نماینده حقوقی بخواهد از طرف موکل وشرکت یا اداره متبوع درخواست تخلیه کند باید دلیل سمت خود را ارائه دهد.

مبحث دوم- مرجع صدور دستور تخلیه[11]

برای صدور دستور تخلیه دو نوع مرجع متفاوت پیش بینی شده است:

1-    دادگاه یا شورای حل اختلاف

2-    دایره ثبت

الف- دادگاه یا شورای حل اختلاف

ماده 3 قانون 76 مقررمیدارد که: "پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای مؤجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره یا سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت."

ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون 76 مقرر کرده که: "رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت ذی نفع بودن مؤجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود."

بنابراین طبق مقررات قانون 76 درخواست تخلیه با قرارداد عادی فقط از طریق دادگاه امکان پذیر میباشد. بعد از وصول درخواست تخلیه، رئیس حوزه قضایی می تواند شخصاً دستور تخلیه راصادر کرده و جهت اجرا به اجرای احکام ارسال نماید یا اینکه می تواند درخواست تخلیه را به یکی از شعبات دادگاه یا شورا ارجاع دهد تا شعبه دستور تخلیه را صادر نماید. قانون شوراهای حل اختلاف در تاریخ 7/6/1387 تصویب شده و در بند 2 ماده (11) آن مقرر میدارد: " به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در شورا رسیدگی میگردد. بنابراین تخلیه اماکن مسکونی و تأمین دلیل به طور کلی به موجب نبد (2) ماده (11) قانون شوراها در صلاحیت شوراها قرار گرفته ولی تخلیه محلهای کسب و پیشه و دارای سرقفلی همچنان در صلاحیت محاکم دادگستری می باشد.

ب- دایره ثبت

ماده 3 انون 76 مقرر کرده که : "پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای مؤجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره دراجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و دراجاهر با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت."

ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون 76 نیز مقرر کرده که: " در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد."

در مواردی که اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم می شود مؤجر برای تخلیه مورد اجاره میتواند از طریق اداره ثبت اقدام کند.

مبحث سوم- زمان صدور دستور تخلیه

مقنن در خصوص تخلیه سریع مقرر نموده است که پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای مؤجر یا قائم مقام وی، مورد اجاره ظرف یک هفته به دستور مقام قضایی یا دوایر اجرای ثبت تخلیه میشود. زیرا طبق مقررات شرع مقدس اسلام بعد از انقضاء مدت اجاره ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره بدون رضایت مالک وجهه شرعی ندارد. بنابراین در دعوی تخلیه سریع نیاز به طرح دعوی همانند سایر دعاوی و رعایت تشریفات و دادن فرصت دفاع به مستأجره و غیره نمیباشد و با تخلیه سریع حقی از مستأجر تضییع نمیگردد لذا به محض تقاضای مؤجر مقام قضایی یا اجرای ثبت ملزم به صدرو دستور تخلیه میباشد.

بخش چهارم- بررسی حکم تخلیه و مراحل آن[12]

فقط صورت خاصی از دعاوی تخلیه مشمول تخلیه دستوری است که شرح آن گذشت اما سایر دعاوی تخلیه مستلزم رسیدگی با حضور طرفین و توجحه به دلایل و مدافعات دو طرف در جلسه یا جلسات رسیدگی است. بنابراین چنانچه در اجاره نامه شرایط مندرج در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب1376 رعایت نشود. (مثلا دو امضا شاهد را نداشته باشد) یا تخلیه در اثنا مدت و با موجبات قانونی یا تخلف از شرط درخواست شود (مثل تخلیه به موجب فسخ قرارداد ناشی از عدم پرداخت اجاره) یا اینکه تاریخ قرارداد اجاره مربوط به قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 باشد و یا پس از آن تمدید شده و .............. نحوه رسیدگی و اتخاذ تصمیم و صدور رأی مشمول اقدامات این بند بوده و از شمول دستور تخلیه خارج است.

برای رسیدگی به دعوی تخلیه در چنین مواردی شورای حل اختلاف دستور تعیین وقت و دعوت از طرفین را صادر می نماید و در موعد مقرر با احراز اطلاع خواهان و خوانده از جلسه رسیدگی و حتی با عدم حضور آنان اقدام به رسیدگی می نماید. در قانون روابط مؤج و مستأجر قانونگذار درصدد بوده تا سرحد امکان مقررات اماکن مسکونی و تجاری را متحد کند. همانگونه که قبلاً نیز اشاره شده کلیه اماکن تجاری که تا تاریخ 1/7/1376 اجاره داده شده از شمول این قانون خارج و مشمول قوانین مختلف زمان انعقادشان هستند. همچنین به نظر میرسد که با توجه به مادتین 2 و 3 این قانون، اجاره های شفاهی مشمول این قانون نمیشود و برای شمول این قانون حتما باید اجاره نامه به صورت کتبی وجود داشته باشد. برخلاف آنچه در قوانین قبلی در مورد اجاره نامه های عادی متداول بوده، به موجب این قانون، هرنوشته ای نمیتواند به عنوان اجاره نامه عادی مستند تقاضای تخلیه قرار گیرد، مگر اینکه در تنظیم آن شرایط و موارد خاصی رعایت شده باشد بدین صورت که:

اولاً مدت اجاره دقیقا مشخص شده باشد.

ثانیا اجاره نامه در دو نسخه تنظیم شده باشد.

توصیه می شود برای اثبات این امر در ذیل سند تصریح شود که این قرارداد در دو نسخه با اعتبار واحد تنظیم شده است.

ثالثاً قرارداد میبایستی به امضای مؤجر و مستأجر برسد.

رابعاً: دونفر شاهد معتمد می بایستی قرارداد عادی اجاره را امضاء کنند.

خامساً: در سند عادی اجاره باید تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است.

به موجب این قانون، پس از انقضای مدت اجاره، مؤجر می تواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را بکند. در صورتی که سند اجاره عادی بوده و دارای شرایط ذکر شده در قسمت مربوط به اجاره اماکن مسکونی باشد، میتوان از دادگاه محل وقوع ملک درخواست تخلیه ملک را کرد و در صورتی که با سند رسمی ملک اجاره داده شده باشد میتوان از دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند، تقاضای صدور اجراییه جهت تخلیه ملک کرد که در این صورت دفترخانه ورقه اجراییه تخلیه عین مستأجره را صادر و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال میکند. اگر چنانچه شرایط ذکر شده در بالا رعایت نگردد مؤجر باید تقاضای صدور حکم تخلیه را از شورای محل وقوع ملک درخواست نماید.

مبحث اول- هفت خوان حکم تخلیه

اجاره قراردادی است که به موجب آن مستأجر در مقابل مالی که به مؤجر پرداخت میکند، برای مدت مشخص و معینی (مثلاً یک هفته، یک ماه، یک سال و ........ ) از منافع مورد اجاره بهره مند میشود. اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

1-    محل هایی که تا تاریخ 27/9/1365 به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 هستند.

2-    محل هایی که از تاریخ 27/9/1365 تا تاریخ 1/7/1376 برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و مؤج از مستأجر هیچ وجهی به عنوان سرقفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 8/9/1365 هستند.

3-    محل هایی که از تاریخ 1/7/1376 به بعد به اجاره واگذار شده اند مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 76 هستند.

این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مسـتأجرین تصویب و اجرا شده است. برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 به قرار زیر است:

تعدیل اجاره بها

در صورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد مؤجر میتواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بکند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

حق واگذاری

به موجب این قانون مستأجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزءا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد. لذا در صورتی که این اجازه به مستأجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت مؤجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در این صورت مؤجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم دادخواست و احرازاین امر توسط مقام قضایی حکم به تخلیه عین مسـتأجر ه علیه متصرف یا مستأجر صادر خواهد شد و در این صورت مستأجر فقط حق دریافت نصف سرقفلی را خواهد داشت.

تغییر شغل

در صورتی که محل کسب و پیشه  و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون جلب رضایت مؤجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت مؤجر میتواند از دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستأجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

تخلیه مورد اجاره

هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی دشاته باشد و مؤج قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد میتواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواستک ند. البته در این صورت مؤجر میبایستی حق کسب و پیشه و تجارت را به مستأجر پرداخت کند.

نیاز مؤجر به مورد اجاره

در صورتی که مؤجر شخصا نیازمند به محل کسب و پیشه و تجارت استیجاری باشد و دلایل مثبت ادعای خود را نیز ضمیمه دادخواست کند و دادگاه نیز احتیاج وی را تصدیق نماید، در این صورت دادگاه حکم به تخلیه محل کسب با پرداخت حق کسب و پیشه ای که توسط کارشناس تعیین خواهد شد، صادر کند.

مستأجر جدید

هرگاه مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مؤجر نیز راضی به انتقال مورد اجاره به دیگری نباشد، در این موقعیت مستأجر میتواند با تقدیم دادخواستی با عنوان "تقاضای صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر" از دادگاه تقاضا کند که به قائم مقامی ازمالک به وی اجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را اعطا کند. پس از صدور حکم قطعی، مستأجر میتواند فقط ظرف مدت 6 ماه اجاره را الزاماً با سند رسمی به مستأجر جدید منتقل کند.

اماکن بدون سرقفلی

به موجب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط مؤجر و مستأجر کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی و بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود، در رأس انقضای مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن است، مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. بنابراین در صورتی که سند اجاره عادی بوده و یا اینکه مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مؤجر پرداخت شده باشد قرارداد اجاره تنظیمی مشمول قانون فوق نخواهد بود. ماده 8 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1362 مقرر کرده است که: "مؤجر میتواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

الف- در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

ب- در صورتی که دراجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.

ج- در صورتی که از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد. د- در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.

تبصره 1- در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است.

تبصره 2- اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرارداده باشد به محض ثبوت  آن در دادگاه به درخواست مؤجر مورد اجاره را تخلیه و دراختیار موجر قرار دهد."

مبحث دوم- چگونگی صدور حکم تخلیه[13]

برای رسیدگی به دعوی تخلیه در چنین مواردی شورای حل اختلاف دستور تعیین وقت و دعوت از طرفین را صادر می نماید و در موعد مقرر با احراز اطلاع خواهان و خوانده ازجلسه رسیدگی و حتی با عدم حضور آنان اقدام به رسیدگی می نماید. با عنایت به رسالت شوراها در حل و فصل دعاوی مردم از طریق کدخدامنشی و ایجاد صلح و سازش، شایسته است چنانچه دو طرف حاضر گردیدند مساعی لازم را جهت اصلاح ذات البین بعمل آورند و در صورتی که در رابطه با موضوع تخلیه و حتی سایر موارد مرتبط از قبیل اجور معوقه، پرداخت بدهی ها و استرداد وجه تودیع شده و غیره توافقی حاصل شد از طریق صدور گزارش اصلاحی اقدام گردد در صورتی که سازش حاصل نشود و یا تشکیل جلسات با حضور دو طرف نباشد تا زمینه برقراری صلح و سازش فراهم گردد شورای حل اختلاف ناچار از رسیدگی و صدور رأی خواهد بود. به این منظور با توجه به اینکه سبب تخلیه انقضای مدت اجاغره باشد و یا به یکی از اسباب قانونی یا شروط ضمن عقد برای مؤجر فراهم شده و پس از اعمال اختیار تقاضای تخلیه ملک را نموده متفاوت میباشد. بدیهی است باید برای شورای حل اختلاف مشخص شود مؤجر استحقاق درخواست تخلیه را داشته است یا خیر؟ به عنوان مثال علی رغم سلب اختیار انتقال منافع به غیر، مستأجر منافع مورد تملک به موجب عقد اجاره را با قرارداد دیگری به غیر واگذار نموده باشد و مؤجر به این سبب با فسخ قرارداد اجاره، تخلیه را درخواست کند، در چنین موردی نیز تحقیق و بررسی در این جهت توسط اعضای شورا صورت میگیرد و چنانچه ادعای مؤجر ثابت شود و مستأجر دفاع موجهی نداشته باشد مؤجر محق شناخته میشود. شورای حل اختلاف برای روشن شدن حقیقت در تحقیق و بررسی نسبت به خواسته مطروحه و ادعای خواهان و دفاعیات خوانده هرگونه اقدامی که لازم باشد انجام خواهد داد و اقدامات شورا محدود به ادله ارائه شده از ناحیه طرفین نیست. ماده 199 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر نموده است: " درکلیه امور حقوقی دادگاه (یا شورای حل اختلاف) علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوی، هرگونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد انجام خواهد داد. بنابراین اعضای شورا با ملاحظه اسناد کتبی، استماع گواهی شهود، تحقیقات محلی ، توجه به قرائن و امارات و سایر ادله پیش بینی شده در قوانین و مقررات میتوانند رسیدگی خود را به انجام رسانند.

مبحث سوم- تفاوت دستور و حکم تخلیه

قرارداد عادی اجاره ممکن است برای سکونت و امور آموزشی و اداری منعقد شود، اگر قرارداد اجاره شرایط ماده (2) را داشته باشد با انقضاء مدت اجاره مؤجر میتواند  درخواست تخلیه سریع کند ولی اگر قرارداد اجاره شرایط ماده 2 را نداشته باشد به لحاظ اینکه هر دو قانون (قانون مدنی و قانون 76) انقضا مدت را پایان روابط استیجاری تلقی کرده و مقررات هردوقانون در این خصوص همسو بوده و با توجه به اینکه مقررات قانون مدنی درباب اجاره براساس ماده یک قانون 76 جزء مقررات قانون 76 تلقی میشود لذا دعوی تخلیه همانند سایر دعاوی مطرح گردیده و به استناد ماده یک قانون 76 و ماده 494 قانون مدنی حکم تخلیه صادر میشود. اگر مستأجر بابت تضمین تخلیه وجوه یا اسنادی را به مؤجر داده باشد طبق ماده 4 قانون 76 تخلیه مورد اجاره (تخلیه سریع) موکول به استرداد وجوه و اسناد مذکور خواهد شد ولی در حکم تخلیه رسیدگی ماهوی بدون پس دادن ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهد آور انجام خواهد گرفت.

شورا بعد از صدور دستور تخلیه، بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی از جمله ابلاغ و صدور اجرائیه و ..... بلافاصله پرونده را برای اجرای دستور تخلیه به اجرای احکام ارسال می دارد. هرچند که دستور تخلیه در غیاب مستأجر صورت میگیرد ولی به لحاظ اینکه در قالب رأی نمیباشد لذا موضوع غیابی یا حضوری بودن آن نیز منتفی بوده و به تبع آن، مسئله اخذ ضامن که در آرائ غیابی معمول است در دستور تخلیه موضوعیت ندارد ولی در حکم تخلیه مانند سایر دعاوی برای رسیدگی ماهوی و صدور رأی نیاز به رعایت کلیه تشریفات آیین دادرسی مدنی میباشد. ماده 6 آیین نامه اجارائی اقنون 76 نیز مقرر کرده است که: " اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور ابلاغ و اجرا میگردد. مأمور مکلف است آن را ظرف 24 ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و درصورت امتناع مستأجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.)

بنابراین دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه ندارد و بعد از ارسال پرونده به اجرای احکام موضوع تخلیه به دستور قاضی اجرای احکام توسط مأمور به مستأجر ابلاغ میگردد، مأمور ابلاغ که معمولاً کلانتری محل میباشد فقط 24 ساعت فرصت دارد مراتب به مستأجر ابلاغ کند در غیراین صورت تخلف محسوب میشود. اما در حکم تخلیه با قطعیت آراء صادره همانند سایر دعاوی اجرائیه صادر و جهت اجرای حکم به اجرای احکام شورا ارسال می گردد در آراء غیابی نیز طبق تبصره 2 ماده 306 قانون آیین دادرسی مدنی اجرای حکم غیابی منوط به معرفی ضامن معتبر یا اخذ تأمین متناسب از محکوم له خواهد بود.

ماده 5 آیین نامه اجرایی قانون 76 نیز مقرر کرده است که : " ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستأجر در محل عین مستأجره و به مؤجر در محل مندرج در قرارداد صورت میگیرد، مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند) لیکن در مورد مستأجر آیین نامه اجرایی قانون 76 محل عین مستأجره را نشانی و اقامتگاه مستأجر قلمداد کرده است شاید ملاک قراردادن محل مورد اجاره به عنوان نشانی مستأجره یا ملاک قراردادن محل مندرج در قرارداد بدین منظور بوده که چون رسیدگی ماهوی صورت نمیگرد و مقنن تخلیه را در ظرف یک هفته پیش بینی کرده لذا در صورت مجهول المکان بودن مستأجر نیاز به نشر آگهی نباشد بنابراین اگر مستأجر در محل حضور داشته باشد دستور تخلیه به وی ابلاغ شده و رسید اخذ میگردد ولی اگر مستأجر در محل حضور نداشته باشد ماده 7 آیین نامه اجرائی قانون 76 نیز مقرر کرده است که: (چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری وی برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ می شود.) اما در حکم تخلیه محلی را که خواهان در دادخواست معین کرده نشانی و اقامتگاه مستأجر در ردیف خوانده نبوده یا قبل از ابلاغ تغییرکرده باشد و مأمور نتواند نشانی را پیدا کند پس از اخطار رفع نقص از سوی دفتر شعبه از تعیین نشانی اعلام ناتوانی کند لذا در صورت مجهول المکان بودن مستأجر نیاز به نشر آگهی باشد یک نوبت در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار  به هزینه خواهان آگهی خواهد شد. (ماده 72-73 قانون آیین دادرسی مدنی)[14]

در قسمت اخیر ماده 69 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر شده که نام و سمت گیرنده اخطاریه را مأمور در نسخه دوم قید و آنرا اعاده میکند ولی در ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون 76 نسبت به این موضوع اشاره نشده است. در دستور تخلیه ظرف یک هفته بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی تخلیه صورت میگیرد لذا صحت و سقم ابلاغیه مؤثر در قضیه نبوده فقط جهت اطلاع مسـتأجر از جریان تخلیه میباشد ولی در حکم تخلیه قید مشخصات ابلاغ شونده در نسخه ثانی اخطاریه مانند سایر دعاوی برای اثبات صحت و سقم ابلاغ که مؤثر در تشکیل جلسات شورا و دادگاه و مواعد قانونی و ..... میباشد انجام میگیرد. دستور تخلیه ظرف یک هفته بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی تخلیه صورت میگیرد اما حکم تخلیه پس از طی مراحل رسیدگی، دعوت از طرفین، صدور رأی و پژوهش خواهی و اجرائیه با رعایت کلیه تشریفات آیین دادرسی مدنی صورت میگیرد.

نتیجه

1-از تاریخ تصویب قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 76 تمامی اجاره های مسکونی و کسب و پیشه و اداری و آموزشی و ........ تحت شمول یک قانون در می آید. (یکسان کردن قوانین)

2-از تاریخ تصویب قانون 76 از نظر جغرافیایی تمام نقاط کشور تحت شمول این قانون میشود.

3-مقررات قانون 56 که دارای ایرادات شرعی بوده، در نتیجه قانون 76 با حذف الزامات و مقررات آمره مربوط به قانون 56، با حاکم کردن شرایط مقرر بین طرفین، مقررات مؤجر و مستأجر را منطبق با شرع کرده است. (شرعی کردن قوانین)

4-تعهدات طرفین با انقضاء  مدت اجاره و تخلیه مورد اجاره به پایان میرسد و بعد از انقضاء مدت اجاره مستأجر واجب است مورد اجاره را تخلیه و تحویل مؤجر بدهد.

5-در دستور تخلیه سریع حتماً باید شرایط موضوع ماده (2) را در قرارداد اجاره رعایت کند، در غیر این صورت دعوی وی همانند سایر دعاوی طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی خواهد شد، شرایط به شرح ذیل میباشد:

1-    قید مدت اجاره

2-    تنظیم قرارداد عاد اجاره در دو نسخه

3-    امضای قرارداد عادی اجاره توسط مؤجر و مستأجر

4-    گواهی امضای مؤجر و مستأجر بوسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین

6-دستور تخلیه ظرف یک هفته بدون رعایت تشریفات آیین دارسی مدنی تخلیه صورت میگیرد اما حکم تخلیه پس از طی مراحل رسیدگی، دعوت از طرفین صدور رای و پژوهش خواهی و اجرائیه با رعایت کلیه تشریفات آیین دادرسی مدنی صورت میگیرد.

فهرست منابع:

1-    زندی، محمدرضا، قضاوت، سال سوم، شماره 28.

2-    حجتی اشرفی، غلامرضا، مجموعه قوانین مدنی، انتشارات گنج دانش، چاپ دهم 1385

3-    کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، معاملات معوض، عقود تملیکی، ناشر شرکت انتشار، چاپ پنجم، 1373

4-    اداره کل آموزش شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن مسکونی، انتشارات قضا، چاپ دوم 1386

5-    جعفری لنگرودی، دکتر محمد جعفر، ترمینولوژی حقوقی، انتشارات گنج دانش، چاپ پنجم 1370

6-     طاهر موسوی، یوسف، حقوق مؤجر و مستأجر، انتشارات مجد، چاپ دوم 1387.

7-    ذهنی تهرانی، سید محمد، مباحث الفقهیه، انتشارات وجدانی، چاپ دوم 1370، جلد 15.

 



[1]- زندی، محمدرضا، قضاوت، سال سوم، شماره 28، صفحه 48.

[2]- حجتی اشرفی، غلامرضا، مجموعه قوانین مدنی، انتشارات گنج دانش، چاپ دهم 1385، ص 108.

[3]- ذهنی تهرانی، سید محمد، مباحث الفقیهه، انتشارات وجدانی، چاپ دوم 1370، جلد 15، ص 6.

[4]- کاتوزیان، دکتر ناصر، حقوق مدنی معاملات معوض، عقود تملیکی، ناشر شرکت انتشار چاپ پنجم 1373، صص 348-353.

[5]- طاهر موسوی، یوسف، حقوق مؤجر و مستأجر، انتشارات مجد، چاپ دوم 1387، صص 58 و 59.

[6]- طاهر موسوی، یوسف، منبع پیشین، صص 64 و 65.

[7]- حجتی اشرفی، غلامرضا، منبع پیشین، ص 13.

[8]- جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی حقوقی، انتشارات گنج دانش، چاپ پنجم، 1370، ص 509.

[9]- جعفری لنگرودی، دکتر محمد جعفر، منبع پیشین، ص 724.

[10] - حجتی اشرفی، غلامرضا، منبع پیشین، ص 30.

[11]- طاهر موسوی، یوسف، منبع پیشین، ص84.

[12]- اداره کل آموزش شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن مسکونی، انتشارات قضا، چاپ دوم، 1386، ص 14.

[13]- اداره کل آموزش شورای حل اختلاف، منبع پیشین، صص 14، 15 و 16.

[14]- حجتی اشرفی، غلامرضا، مجموعه قوانین مدنی، انتشارات گنج دانش، چاپ دهم، 1385، صص 20-21.

ارسال نظر

عنوان نظر :
نام شما :
ایمیل :
نمایش همه
علاقه مندی ها ()